郭莉

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为法释[2009] 11号）第9条至第14条关于房屋租赁装饰装修和扩建问题的规定，填补了我国现行民事法律中添附制度的一些立法空白，为实践中解决房屋租赁中装修装饰物的归属及利益返还、损害赔偿等纠纷提供了切实可行的法律依据。从理论上看，房屋租赁中有关装饰装修的问题关涉债法和物权法两大领域，涉及到诸如添附、不当得利、违约责任、侵权损害赔偿等法律制度。如何针对具体的实践情况正确理解和适用上述法律制度并处理好它们相互间的关系，是法释[2009] 11号中相关规则得以贯彻执行的重要基础。
一、房屋租赁合同的添附类型及法律关系
房屋租赁过程中，承租人为了自身使用的需要，往往会对租赁物进行一定的装饰装修或增设他物。装饰装修物是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料。装饰装修物与房屋并非一概地不可分离。但如果其与房屋已经结合为一体而难以拆除、或虽可拆除却会对于物的价值造成严重影响的，应当认定为添附。此外，承租人还可能在原有租赁建筑的基础上对其进行扩建、改建或增设他物。这些扩建、改建或增设之物已经固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装的费用却很高，而且一旦拆除也会影响其本身的价值，甚至会损坏房屋本身。所以从经济角度出发，应当将其作为房屋的添附物处理,以上两种发生在房屋租赁中的添附，都是动产与不动产的附合。其中，租赁合同的承租人，将自己或他人所有的建筑材料（动产）用作租赁房屋的装饰装修或改扩建材料，并且成为房屋的组成部分。由于二者客观上不可分离或分离不符合经济效益原则，作为添附人的承租人与作为被添附人的出租人间就会产生这样一种法律关系：经附合产生的装饰装修物及房屋的改扩建部分，其所有权的归属需要通过添附规则重新确定；添附各方因丧失或取得所有权而失衡的利益关系，需要借助不当得利或损害赔偿等法律制度恢复平衡。
二、房屋租赁合同与添附行为的关系辨析
添附的原因可以是多样的，包括人为的原因或自然原因，但是原因的不同并不影响当事人添附法律关系的独立性，从这一点上说，添附规则的适用具有“无因性”。与此同时，房屋租赁中的添附大都又是以租赁合同为依据的，所产生的出租人与承租人间有关添附的权利义务关系构成了合同履行的一部分。也就是说，房屋租赁中的添附既是合同的一部分又相对独立于租赁关系而存在。这是物的添附在合同中所体现出来的特殊性。实践中，如果不能对二者进行准确的区分，就有可能混淆合同责任承担与添附规则适用的后果，导致承租人与出租人间利益的失衡。对此，首先，在房屋租赁合同履行过程中，承租人不论出于什么样的原因（依约或违约），对房屋进行了装饰装修或增设他物且构成了附合，在合同终止时，首先必须依添附规则确定装饰装修物及增设物的所有权归属，利益受损害的一方可依不当得利制度向获益一方求偿。其次，如果承租人实施添附行为违反了合同的约定，或是合同的终止是出于某一方或双方当事人的过错，则依法应当承担相应的违约责任或缔约过失责任。
第三，上述不当得利返还责任与违反合同的责任可能基于同一添附事实产生，特殊情况下，可能存在请求权竞合的问题，或是可以适用过失相抵规则。尽管有如此错综复杂的关系，但从性质上看，这两种责任的法律基础、构成要件各不相同，在房屋租赁合同中各有适用的情况，二者不能相互混淆或相互替代。